Апартаменты раздора: застройщики все чаще вводят в заблуждение покупателей дешевого жилья

На рынке массового жилья растет спрос на апартаменты. Этим начинают пользоваться недобросовестные девелоперы, которые сначала обещают перевести апартаменты в квартиры после сдачи проекта, но не доводят эти планы до конца.Общий объем предложения апартаментов в Москве достиг почти 2 млн кв м., заявил  начальник управления по контролю и надзору в области долевого строительства Москомстройинвеста Александр Семенов. По его словам, проект с таким типом недвижимости есть у каждого третьего столичного девелопера.Представитель регулятора ва посетовал, что несмотря на популярность этого формата у покупателей, часть девелоперов вводит клиентов в заблуждение и умалчивает, что апартаменты не являются с правовой точки зрения полноценным жильем и не подпадают под защиту закона о долевом строительстве 214-ФЗ.”Если застройщик указывает, что продажи апартаментов ведутся по 214-ФЗ, это не что иное, как маркетинговый ход для привлечения клиентов. Обычно покупателям не поясняется, что эти помещения не относятся к жилым, что впоследствии коммунальные платежи и налоги будут гораздо выше, чем за квартиры, и т.д.”, – заявил Александр Семенов.По итогам прошлого года доля апартаментов на первичном рынке жилой недвижимости составила почти 20%. Преимущественно апартаменты относятся к бизнес-классу – 42%, либо премиальному сегменту – 33%, подсчитали в Est-a-Tet.”За последние два года спрос на апартаменты, судя по количеству зарегистрированных ДДУ, вырос более чем вдвое, при этом спрос на квартиры вырос четырехкратно. В совокупной структуре спроса доля апартаментов снизилась с 20% в 2015 году до 12% в 2017 году”, – рассказал руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Роман Родионцев.С правовой точки зрения у апартаментов действительно есть целый ряд ограничений. Например, с позиции закона такое жилье не может использоваться для постоянного проживания и, следовательно, в них запрещена прописка.Впрочем, для покупателей жилья в бизнес-классе, правовые сложности с пропиской, как правило, не являются существенным ограничением.Обеспокоенность регулятора, вероятно, вызвал тот факт, что жильем такого типа в последнее время все чаще интересуются не только покупатели из верхнего ценового сегмента, но и представители массового рынка. Чтобы привлечь покупателей с небольшим уровнем дохода все больше девелоперов стремится объединить в одном проекте продажу как квартир, так и апартаментов.В массовом сегменте в старой Москве апартаменты предлагаются в 46 корпусах в рамках 19 проектов. Год назад таких проектов на экспозиции было на 2 меньше, указывает председатель совета директоров компании “БЕСТ-Новострой” Ирина Доброхотова.”Можно сказать, что апартаменты перестали быть экзотикой, на них сформирован устойчивый спрос со стороны покупателей с ограниченным бюджетом. Именно в сегменте апартаментов комфорт-класса можно приобрести наиболее доступные лоты в Москве: от 2 млн руб. в проекте Nord, от 2,3 млн – в проекте “Восток”, – уточняет она.В целом, по данным компании, на 25 февраля 2018 г., на рынке первичной жилой недвижимости апартаментов в границах Москвы на экспозиции находится 112 проектов, или 9 958 лотов, общей площадью 659 054 кв м.Оценка Москоминвеста относится, очевидно, к проектной площади всех объектов на реализации, которая действительно составляет порядка 2 млн кв. м., уточняет Ирина Доброхотова.Крупнейшими продавцами апартаментов в столице являются MR Group, Capital Group, УК “Динамо”, группа ПСН, “Галс Девелопмент”  и “Донстрой”.”Это крупнейшие застройщики, которые не имеют проблем с окончанием строительства своих объектов.  Именно на стадии возведения вопрос о защите интересов покупателей апартаментов в случае банкротства застройщика стоит наиболее остро, так как по закону покупатели квартир по ДДУ находятся в более выгодном положении, а покупатели апартаментов законодательно под такую защиту не подпадают”, – отмечает  руководитель департамента аналитики агентства недвижимости “Бон Тон” Елена Чегодаева.По ее словам, для потребителя наиболее неясной и спорной является ситуация, когда застройщик обещает перевести апартаменты в квартиры, продавая их на 15-20% дешевле цены на жилье. Покупатель верит ему, а потом по каким-либо причинам данного события не происходит. Для потребителя это упущенная выгода.Другой момент, когда потребителю не объясняется разница между апартаментами формате апарт-отеля и МФК в части возможности получить регистрацию по месту пребывания. Еще один риск касается нормативов по наличию социальной инфраструктуры, по которым у апарт-комплексов отсутствуют требования..