Подальше от центра: почему покупатели выбирают жилье за пределами МКАД

Московский рынок недвижимости практически всегда развивался более высокими темпами, чем рынок Подмосковья. Это логично, словосочетание “купить  квартиру в Москве” звучит более притягательно чем “купить квартиру в Подмосковье”.Такие настроения среди потребителей подтверждает и статистика: по оценкам “Инком-Недвижимость”, темпы продаж квартир в столичных новостройках в середине 2017 года были примерно в 2,1 раза выше, чем в новых подмосковных ЖК.Однако сейчас очень динамично развивается Новая Москва, и дешевые новостройки в этой локации достаточно часто привлекают новых клиентов. И не означает ли это, что покупатели постепенно убегают из центра Москвы за МКАД — поближе к области?Смещение покупательского спроса от центра к окраинам действительно существует, если мы говорим о массовом сегменте. Найти новую недорогую квартиру в центре столицы уже нереально. Вместо этого застройщики Москвы все чаще делают ставку на бизнес-класс и жилье еще более высокого класса.Например, в ЦАО сегодня реализуется всего два проекта массового сегмента – “Мой дом на Симоновском” и “Мой дом на Калитниковской”. Застройщик у обоих проектов – Казенное предприятие “Управление гражданского строительства”. При этом нельзя сказать, что в этих ЖК на продажу выставляются дешевые квартиры. Например в проекте на Калитовской минимальная цена квартиры составит 10,8 млн рублей, а в проекте на Симоновском – уже 13,1 млн рублей.В итоге, клиенты, которые хотят купить дешевую квартиру в новостройке, вынуждены искать другие варианты. Сейчас за пределами центрального округа реализуется 70 проектов новых жилых комплексов от самых разных застройщиков. Удаленность от центра и широкий ассортимент недорогих новостроек за пределами ЦАО дают покупателям больше шансов подобрать удобное для себя жилье.Как замечает руководитель председатель совета директоров компании “БЕСТ-Новострой” Ирина Доброхотова, основной спрос на недорогие квартиры за пределами центра Москвы приходится на районы, где реализуются масштабные проекты от надежных застройщиков. Такие проекты выгодно отличает развитая инфраструктура, хорошая транспортная доступность, на умеренном расстоянии расположена станция метро, а цена квартир демократична.”В пятерку самых востребованных из таких районов входят Солнцево (где за прошедший год было приобретено почти 130 тыс. кв. м или 7,5% от всего объема сделок по Москве), Хорошево-Мневники (80,6 тыс. кв. м или 4,7% от общего объема), Отрадное (с суммарной площадью подписанных договоров порядка 65 тыс. кв. м или  3,7 % от общего объема), Даниловский (62 тыс. кв. м или 3,6%) и Чертаново Южное, где площадь купленных квартир составила 60,7 тыс. кв. м, что соответствует 3,5% от общего объема сделок). Доля этих пяти районов в общем объеме сделок по Старой Москве составила 23%”, — говорит эксперт.Зато более дорогое жилье (бизнес-, премиум- и элит-класса) представлено в центральном округе более широко – сегодня здесь реализуется 41 проект. Соответственно, покупателям с деньгами нет необходимости искать что-то подальше от центра.Впрочем, хорошие варианты квартир в данных сегментах есть и за пределами ЦАО, в пределах МКАД сегодня реализуется 90 жилых комплексов, из которых 82 – новостройки бизнес-класса.Управляющий партнер компании “Метриум” Мария Литинецкая замечает, то территории за МКАД можно условно разделить на три зоны: Московская область, Новая Москва и части Старой Москвы. Каждая локация обладает своими характеристиками и, соответственно, отличается по потребительской активности на рынке недвижимости.”В области количество сделок по ДДУ с 2013 по 2017 год выросло всего на 2,4%. Для сравнения, в Москве за тот же период рост составил 155,1%. Поэтому и о “перетягивании” сюда покупателей из центра столицы говорить нельзя. Скорее, происходит обратный процесс. Московская недвижимость привлекает клиентов Подмосковья за счет конкурентных цен и развитой инфраструктуры” – говорит эксперт.Квартиры в Новой Москве более интересны для покупателей, чем в области. Во-первых, покупая квартиру в этой локации, клиент получает московскую прописку. Во-вторых, цены на новостройки в Новой Москве ниже, чем в старых границах столицы. Сейчас средняя стоимость покупки однокомнатной квартиры в новостройке примерно составляет 4,1 млн рублей, а минимальный бюджет – 2,2 млн рублей.Для сравнения, в целом по Москве стоимость новой однушки в массовом сегменте в 2017 г. в среднем составляла 6 млн рублей. Минимальная цена жилья была зафиксирована на уровне – 3,2 млн рублей.Из всех сделок по покупке жилья в Москве (Старая Москва плюс Новая Москва), на присоединенные территории приходится 38% спроса. Однако среди местных покупателей много приезжих из области и других районов столицы. Поэтому можно сказать, что из Старой Москвы в Новую, быть может, и не бегут, но в Большую Москву – однозначно пытаются переселиться.”Схожая ситуация с потребительским интересом и в районах Старой  Москвы, расположенными за пределами МКАД. Такие территории, как правило, хорошо развиты с точки зрения социальной, торгово-бытовой и транспортной инфраструктуры, при этом цены на жилье здесь ниже, чем в среднем по столице. Об интересе покупателей к недвижимости в Новой Москве и районах Москвы в старых границах за МКАД говорит рейтинг наиболее популярных новостроек массового сегмента: из 10 проектов 7 расположены за кольцевой автомобильной дорогой. Поэтому действительно можно говорить об оттоке покупателей на данные территории”, — говорит Мария Литинецкая.Многие эксперты убеждены, что данная тенденция сохранится — в той же Новой Москве жилье, как уже было сказано выше, дешевле. Как резюмирует, руководитель департамента аналитики компании “Бон Тон” Елена Чегодаева, 70% потребителей выбирает жилье для собственного проживания. Как и год назад при выборе квартиры на первом месте у покупателя находится цена (45%), на втором – транспортная доступность от метро (25%)..