ЦБ придумал, как россиянам меньше платить по ипотеке

Центробанк на прошлой неделе рекомендовал российским  банкам выдавать новые кредиты по плавающим ставкам. Об этом говорится в письме за подписью зампреда ЦБ Василия Поздышева, опубликованном в «Вестнике Банка России».На российском рынке кредитования самыми распространенными являются фиксированные ставки. Под плавающий процент банки в основном кредитуют юридические лица. Также плавающая ставка встречается при выдаче ипотеки.Обычно ипотечный кредит с плавающей ставкой состоит из двух частей – постоянной и переменной. Первая фиксируется на определенном уровне, и действует какое-то время согласно условиям договора; вторая ставка, привязанная к определенному индикатору, начинает действовать тогда, когда заканчивается период действия фиксированной ставки.Срок действия переменной части прописывается в договоре. Чаще всего кредиты с плавающей ставкой привязываются к трем индикаторам – EURIBOR, Mosprime и LIBOR. Для рублевых кредитов используется Mosprime. В качестве индикатора также может быть применена ключева ставка ЦБ РФ.Предлагаемый регулятором механизм касается только снижения ставки и  не предусматривает ее роста.»При заключении новых договоров о предоставлении ссуд Банк России рекомендует кредитным организациям включать в договор, на основании которого ссуда будет предоставлена, условие о возможности изменения процентной ставки в случае снижения ключевой ставки Банка России и параметры таких изменений», — говорится в документе.Инициатива ЦБ призвана упростить уже сложившуюся на рынке практику рефинансирования и снижения ставок по кредитам, в том числе ипотечным, считает руководитель кредитно-операционного блока, заместитель председателя правления банка «ДельтаКредит» Денис Ковалев.Это связано с активным использованием рефинансирования на фоне снижения ставок. При этом, заемщику приходится тратить время на сбор документов и  дополнительные средства на оплату отдельных услуг и комиссий, что немного осложняет ему жизнь, но сохраняет выгоду рефинансирования, говорит эксперт.Ранее АИЖК оценивал долю рефинансирования в общем объеме выдачи ипотечных кредитов в 5-7%, в этом году эта цифра может превысить 20%.  В настоящее время основной ипотечный портфель сформирован под 12.5%. При этом,  сейчас  многие банки уже кредитуют под 9%.»Предлагаемые меры позволят заемщику при снижении ставок не затрачивать временные и материальные ресурсы на рефинансирование кредита в другом банке, а остаться у первоначального кредитора «, — говорит ведущий аналитик по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.Сейчас банки неохотно рефинансируют ссуды своим заемщикам, поскольку по ним требуется создавать повышенные резервы, отмечает она.При этом,  Банк России в рекомендациях указал, что снижение ставки не потребует создания дополнительных резервов, если финансовое положение заемщика и качество обслуживания долга признаются банком хорошими.С одной стороны, это позволит банкам сохранить качественных заемщиков, предложив им рыночные условия кредитования в рамках действующего договора. С другой, это приведет к снижению процентной маржи банков, говорит Екатерина Щурихина.Многие банки уже осознали, что выгоднее снизить ставку своему действующему клиенту, чем потерять его, отпустив рефинансироваться в другой банк, отмечает Денис Ковалев.По его словам, раньше ограничивающими факторами для снижения ставок по собственному портфелю были: потеря маржинальности и дополнительные операционные расходы, а также повышенные требования ЦБ к формированию допрезервов.»Оба фактора теряют актуальность, так как банки вынуждены адаптироваться к работе с низкой маржой, а регулятор в свою очередь облегчает требования по резервам для кредитов, прошедших через снижение ставки», — отмечает эксперт.Инициатива ЦБ фактически призвана перевести отношения банка и заемщика на следующий уровень и закрепить в договоре условие о возможном снижении ставки по кредиту при уменьшении размера ключевой ставки, говорит он.Нововведение также снизит процентный риск заемщиков, особенно по ипотечным кредитам, поскольку процентный риск на долгосрочном горизонте выше. Здесь Банк России учел опыт кредитов с плавающей ставкой в США, которые стали одной из причин ипотечного кризиса 2007 года – когда размер платежей вырос.»В связи с тем, что привязка к ключевой ставке будет действовать только в отношении ее снижения, от непрогнозируемого увеличения платежей в случае ее роста (что является главной опасностью при применении плавающих индикаторов) клиенты будут ограждены», — говорит ведущий аналитик по банковским рейтингам «Эксперт РА».Что касается влияния плавающих ставок на рост ипотечного спроса, то оно минимальное, говорят эксперты. Многие банки уже проводят подобные изменения, поэтому не стоит ожидать какого-либо сильного влияния на спрос, считает Денис Ковалев.Программа с плавающей ставкой вряд ли приведет к существенному росту спроса на ипотеку, соглашается Екатерина Щурихина. Во-первых, уже существует понятный механизм рефинансирования.»Во-вторых, в ближайшие год-два при отсутствии макроэкономических шоков Банк России завершит переход к нейтральной кредитно-денежной политике и достигнет целевой ключевой ставки, соответственно, ее снижение уже не будет происходить так часто», — заключает она.На прошлой неделе ЦБ снизил  ключевую ставку на  0,25 процентных пункта до 7,5% годовых. Свое решение регулятор объяснил низкой инфляцией, постепенным снижением инфляционных ожиданий и ослаблением краткосрочных проинфляционных рисков. При этом, ЦБ не исключает возможность еще некоторого снижения ключевой ставки в первом полугодии этого года. В течение прошлого года средняя стоимость ипотечных кредитов снизились с 13% до 9,5%..