Наталия Кузнецова «Бон Тон»: «Этот год — решающий для рынка жилья»

Все ждут, какие новые нормы закона заработают летом, как будет корректироваться количество застройщиков в процессе постепенного отказа от ДДУ.О положении на отечественном рынке «Вести.Недвижимость» рассказала генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова— На ваш взгляд, что происходит сейчас на отечественном рынке?— Рынок жилья в Москве на данный момент характеризуется рядом явлений, которые позволяют считать 2017 и 2018 годы временем неопределенности. В прошедшем году главным трендом было превышение предложения над спросом. Причем беспрецедентное. К сегодняшнему дню в реализации в старой Москве находится 3,5 млн кв. м жилья. В то время, как за весь 2017 год, по данным Росреестра в столице было приобретено 3,3 млн кв. м. В первой половине текущего года на рынок выйдет еще, по меньшей мере, 5 млн кв. м.Можно было бы говорить о серьезном затоваривании, если бы не два других фактора, в чем-то стабилизирующие ситуацию. Во-первых, это рекордное снижение ставок по ипотечным кредитам, связанное с небывалым снижением Центробанком ключевой ставки в течение всего 2017 года – до 7,75%. В результате к концу года ставки по ипотеке упали до 9,2-9,5%. Во-вторых, доступные условия покупки. В течение всего прошлого года цены на недвижимость практически не изменились. Кроме того, практически все девелоперы предлагают своим покупателям различные преференции и скидки. Все это привело к увеличению количества заключенных договоров.И, не могу не сказать, что сегодня рынок находится в ожидании июля: именно тогда начнет действовать новая редакция 214-ФЗ, которая устанавливает новые требования к застройщикам. Это первый этап постепенного перехода отрасли от долевого строительства к проектному финансированию. Пока что не совсем понятно, какие именно изменения ждут законодательство, поэтому участники рынка крайне осторожно относятся к выбору дальнейшей стратегии.— Есть ли сегменты рынка, которым значительно тяжелее, чем всем остальным?— Снижение ипотечных ставок и интересные, востребованные форматы проектов позволяют девелоперам жилой недвижимости чувствовать себя более или менее комфортно. Наиболее же тяжелая ситуация сложилась в коммерческой недвижимости. Для примера, в целом по стране в 2017 году было введено в эксплуатацию вдвое меньше торговых центров, чем годом ранее, говорится в недавнем отчете Colliers International.— Насколько возросла конкуренция?— Безусловно, выход на рынок рекордного количества квадратных метров обострило конкуренцию. Как я уже сказала, выражается это в том, что застройщики стали предлагать больше квартир по акциям и специальным предложениям. Да и сами акции стали более интересными для покупателей. Так, некоторые ЖК регулярно предлагают в качестве с специальных предложений машино-место или комнату в подарок. В целом по рынку в январе 2018 года скидки достигали почти 30%. Те или иные дисконты регулярно предоставляют около 90% застройщиков. Стремясь привлечь покупателей, некоторые застройщики стали экспериментировать с финальным продуктом: в отдельных проектах увеличивается процент квартир с отделкой, появляются предложения, в которых меблировка уже «зашита» в ДДУ.— Заметны ли какие-либо новые тенденции — как позитивные, так и негативные?— Вышеперечисленные явления на данный момент сложно однозначно отнести к негативным или позитивным. Да, существенное затоваривание могло бы привести к еще большему падению цен. Но в результате реформирования законодательства снижения цен ожидать явно не приходится: скорее всего, ценник на новостройки сравняется со вторичкой. Гораздо более интересные тенденции мы наблюдаем со стороны покупателей. Например, в 2017 году начал существенно снижаться возраст покупателей жилья: более 60% всех сделок осуществляется с людьми до 40 лет, порядка 20-25% – с людьми в возрасте до 30. То есть те финансовые инструменты, которые существуют сейчас на рынке, позволяют приобретать жилье более молодой категории потребителей.— Давайте про покупателей. Изменился ли их портрет за последние годы? По-прежнему низкая цена определяет все, или покупатели стали более разборчивыми и ориентируются на иные показатели?— Помимо возрастных колебаний и того, что покупатель стал более требователен и придирчив к конечному продукту, изменения не столь сильны. Если говорить о массовом сегменте, по-прежнему, главной мотивацией при выборе квартиры остается ценник. Затем идет транспортная доступность объекта, выбор планировок, характеристики самого проекта – благоустройство территории, социальная инфраструктура, наличие паркингов и т.д.По способу оплаты, традиционно, на первом месте находится ипотека с долей в 66%. Со 100% оплатой было совершено 20% покупок. Для 100% оплаты клиенты также использовали материнский капитал. 8% покупателей финансировали приобретение жилья в новостройке с помощью trade-in. Еще 6% — воспользовались рассрочкой. Дополнительно стоит еще отметить, что возросла доля «регионалов» — до 17%.— Как повлияет на московский рынок и на ценообразование реновация?— Скорее всего, реализация программы реновации несильно скажется на динамике цен как на первичном, так и на вторичном рынке. Да, часть семей реализуют потребность в улучшении жилищных условий. Да, освободятся новые площадки под строительство. Но в масштабах города эти процессы не способны будут оказать критичное влияние.— Каковы перспективы отечественного рынка на три-четыре года?— Никто из участников рынка сейчас не возьмется говорить о таких отдаленных перспективах. Мы все ждем, какие новые нормы закона заработают летом, как будет корректироваться количество застройщиков в процессе постепенного отказа от ДДУ. Текущий год как раз и определит, в каком направлении будет развиваться рынок недвижимости в дальнейшем..