Год реновации: как одно слово изменило столичный рынок недвижимости

26 февраля 2018 г., в ближайший понедельник, первые жильцы въедут в дом, выданный им по программе расселения столичных хрущевок. От того, как слово реновация впервые было произнесено в новом контексте, до въезда первых переселенцев прошло 370 дней. Идея новой реновации была озвучена почти ровно год назад — 21 февраля 2017 года. В этот день мэр Москвы Сергей Собянин рассказал президенту Владимиру Путину о скором завершении программы по расселению жителей хрущевок, запущенной еще прошлым руководством столицы.Градоначальник уточнил, что в Москве по-прежнему много «по большому счету, ветхого» жилья. Формально оно попадает под программу капитального ремонта, но экономической целесообразности в таком шаге немного. Часто ремонт старых домов был либо невозможен в принципе, либо замена коммуникаций приводила к сокращению жилой площади квартир. Вместо работы, которая все равно не окупится, мэр предложил провести новую реновацию и переселить жителей хрущевок в современные дома стандарт-класса.Глава государства идею поддержал: «Я знаю настроение и ожидания москвичей. Ожидания связаны с тем, чтобы эти дома снести и на их месте новое жилье построить. Мне представляется, что это и было бы самым правильным решением». Уже летом, закон был принят. А еще полгода спустя – 9 февраля – журналистам представили первый дом, в который смогут въехать первые переселенцы по программе. ЖК высотой 18 этажей и включающий 340 квартир, расположен по адресу 5-я Парковая улица, д. 62Б. Его заселят жители домов №3 и №5 по улице Константина Федина. Абсолютному большинству из них предложение понравилось – более половины сразу же заявило о своем согласии на переезд. В рамках программы планируют снести более 5,1 тыс. домов и расселить около 1 млн человек. Город уже подобрал 236 стартовых площадок, на которых планируется возвести 3,5 млн кв м жилья, говорил в декабре заместитель мэра по строительству Марат Хуслуллин.Всего в рамках программы городу предстоит построить 17-18 млн кв м жилья. Для этого потребуется более 2,5 трлн рублей инвестиций.РЕНОВАЦИЯ И БИЗНЕСУчитывая масштаб проекта неудивительно, что многие девелоперы настороженно отнеслись к инициативе города. Опасения связаны с тем, что город намерен сделать программу реновации самоокупаемой и для этого планирует выставить на продажу часть построенного жилья. По оценкам участников рынка, для вывода программы в ноль потребуется продать на рынке около 15 млн кв м жилой недвижимости. Для сравнения, в прошлом году в Москве было введено 3,42 млн кв м жилой недвижимости. «Запуск программы фактически совпал с ужесточением законодательства о долевом строительстве. Пока действуют прежние правила и город еще не начал выводить свои объемы на рынок, застройщики будут стремиться успеть запустить максимальное число проектов в стандарт- и комфорт-классе», — прогнозирует глава комитета по строительству «Опоры России» Дмитрий Котровский. По оценкам компании «Метриум», в прошлом году объем предложения в московских новостройках массового сегмента по числу квартир вырос на 7,5%. «В 2017 году продажи стартовали в 23 новых проектах массового сегмента, что в 1,6 раз больше, чем в 2016 году, когда в реализацию поступило 14 новых жилых комплексов. Все новые объекты относятся к комфорт-классу – более ликвидному, чем эконом, который уже давно стал в столице «исчезающим видом», — отмечает управляющий партнер «Метриум» Мария Литинецкая. Кроме того, в январе 2018 г. Москоминвест одобрил 19 заявок на получение права привлекать средства дольщиков. После 2020-2021 гг., когда построенные в рамках реновации квартиры начнут продаваться на свободном рынке, девелоперам придется искать альтернативные ниши. Часть компаний сделает ставку на бизнес-класс, где конкуренция идет только между рыночными игроками, а жилье можно продавать с повышенной рентабельностью, считает Дмитрий Котровский.На сегодняшний момент невозможно предсказать, как реновация скажется на продажах городских девелоперов, так как не до конца разработаны механизмы и условия участия строительных компаний в этой программе, считает заместитель генерального директора концерна Марина Любельская.»Любой городской девелопер заинтересован работать в сегменте стандарт-жилья. Концерн «КРОСТ» строит жилые комплексы бизнес-класса, но этот сегмент достаточно узкий и расширить его за счет участия в строительстве стандартного жилья – значит расширить свою целевую аудиторию, а, следовательно, и показатели продаж», — указывает топ-менеджер.По ее словам, компания заинтересована работать в рамках программы в качестве партнера города. В планах концерна расширить до 200 тыс. кв м производство многослойных панелей, которые, в том числе могут использоваться и для строительства стартовых домов в рамках программы реновации.Ранее о готовности привлекать девелоперов в качестве подрядчиков заявляли и городские власти.Работа с городом в формате подряда позволяет увеличить свое присутствие на рынке, повысить объемы выпускаемой продукции, загрузить свои заводы, рассказывает заместитель генерального директора по развитию ГВСУ «Центр» Петр Садовничий.»Мы не только строим, но и сами производим стройматериалы. Участие в реновации – это еще и «знак качества». Компании-подрядчики отбираются по конкурсу, а требования у Москвы и к домам, и к срокам очень высокие», — отмечает топ-менеджер.Еще один крупный коммерческий игрок, который проявляет большой интерес к проекту – группа ПИК. Недавно «дочка» группы — «МФС-ПИК» – вместе с принадлежащей городу компанией «Москапстрой» выиграла права на разработку ряда проектов для домов, в которые будут переселяться участники программы.Кроме того, ПИК принадлежит ДСК, способный выпускать модернизированную панель, которую предполагается использовать для строительства домов для переселенцев.РЕНОВАЦИЯ И ВТОРИЧНЫЙ РЫНОКПомимо очевидной деловой составляющей, программа реновации оказала влияние и на вторичный рынок жилья, где основными игроками традиционно являются частные владельцы недвижимости.По оценкам экспертов группы «Метриум», объем предложения на вторичном рынке жилья эконом-класса (до 7 млн рублей) за последний год сократился на 5%, что в целом соответствует динамике предложений в других классах. При этом доля сделок с квартирами бюджетного ценового диапазона за 2017 год не изменилась, оставшись на уровне 10% от общего числа сделок. «Реновация не вызвала ажиотажный спрос на вторичные объекты, попадающие под снос. Более того, сокращение объема предложений квартир в хрущевках объясняется еще и так называемой «депрессией продавца», — поясняет управляющий партнер «Метриум» Мария Литинецкая. Дело в том, что на рынке жилья в панельных пятиэтажках очень много неликвидных объектов. Маленькие квартиры без ремонта и вдалеке от метро не пользуются спросом, отчего их владельцы постепенно снимают такие объекты с продажи, не желая снижать цены. Впрочем, в конце прошлого года, когда окончательно прояснились основные механизмы участия в программе, часть покупателей вторичного рынка жилья начала проявлять интерес, но лишь к одной категории объектов. Как обнаружили эксперты «Миэль-Сеть офисов недвижимости», осенью вырос спрос на традиционно самые непопулярные квартиры – жилье на первых и последних этажах в пятиэтажках, которые попали под программу реновации. По мнению авторов исследования, такие квартиры приобретают те, кто не собирается в них жить, но готов подождать получения жилья в новостройках по программе реновации. «Часто покупатели таких квартир берут их для детей, которые как раз вырастут к ориентировочному сроку возведения новостройки», — отмечали эксперты компании..