Не как в США в 2008 г.: грозит ли рынку жилья «ипотечный пузырь»

В прошлом году в России было выдано 1 086 939 ипотечных кредитов, что на 27% больше, чем по итогам 2016 года. Портфели банков стабильно растут и многие видят параллели с предпосылками кризиса в США, который также начинался с ипотечного бума.Вот уже на протяжении нескольких лет количество выданных ипотечных кредитов в России стабильно растет. В прошлом году в стране было выдано 1 086 939 займов, что на 27% больше результатов 2017 года. Пик выдачи пришелся на второе полугодие – за это время прирост составил 92%.Ажиотажный спрос стимулирует дешевеющее предложение. Если в январе 2016 года ставка составляла 12,50%, то уже в декабре 2016 года – 11,54%, а спустя еще год – 9,79%.Вместе с объемом выдачи увеличился и размер кредита с 1,66 млн. рублей в январе 2016 года до 1,92 млн. рублей в декабре 2017 года. Благодаря снижению ипотечных ставок клиенты стали рассматривать жилье большей площади или проект с лучшим качеством и расположением, указывают эксперты аналитического центра «ДОМ.РФ» (бывшее АИЖК). Таким образом, 2017 год стал самым продуктивным за всю историю российского ипотечного рынка. Объем выдачи ипотек превысил 2 млрд. рублей.Еще один мощный стимул — распространение ипотечных программ без первоначального взноса. Сегодня нулевая ипотека доступна в половине новостроек массового сегмента Москвы. По оценкам экспертов «Метриум Групп», кредит без первоначального взноса охватывает примерно треть всех покупателей. Ранее высокий первоначальный взнос от 15-20% ограничивал активность таких клиентов, теперь же они вышли на рынок, увеличив спрос на рынке недвижимости.Глядя на столь впечатляющую динамику у многих может возникнуть невольный вопрос – может ли этот рост впоследствии превратиться в пузырь и спровоцировать кризис, как это было в США 10 лет назад?Напомним, именно высокий уровень просроченных долгов по ипотеке среди американских потребителей стал причиной мирового финансового кризиса 2008 г. Банки США массово вывали ипотеку практически всем желающим, практически не обращая внимания на уровень их доходов.Может показаться, что в подобной ситуации оказалась и Россия. Тем не менее, между положением ипотечного рынка США 2008 г. и текущим состоянием дел на ипотечном рынке России есть несколько важнейших отличий.В частности,  в России доля объема просроченной задолженности со сроком задержки платежей свыше 90 дней снижается на протяжении последних лет. По итогам 2015 года она составила 3,03%, 2016 года – 2,65%, 2017 года – 2,19%. Для сравнения – по не ипотечным кредитам это значение составляет 11,6%.Если бы речь шла о формировании ипотечного пузыря, то показатели должны были расти, а не снижаться, констатирует председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.Доля просроченной задолженности падает по двум основным причинам. Первая – это рекордный объем кредитования. За счет активной выдачи новых ипотек доля просрочки в общей задолженности снижается на фоне высокой базы.Вторая причина – строгий банковский андеррайтинг. В 2017 году одобрение по заявке на получение кредита получили только 59% клиентов. Причем 75% отказов были связаны с внутренней политикой банков. Вместе со снижением ставок и размера первоначального взноса кредиторы пересмотрели систему риск-менеджмента, чтобы оградить себя от возможного роста проблемных залоговых активов.Как утверждает генеральный директор компании Tekta Group Роман Сычев, на сегодняшний день ипотека занимает лишь 2,2% от годового ВВП страны (92 трлн. рублей по итогам 2017 года). Эти мизерный показатель, который свидетельствует о недоступности ипотеки для большинства населения нашей страны из-за высоких ставок и низкого уровня дохода основной части населения. За чертой бедности вовсе находятся 20 млн. граждан (13,8%). Поэтому предпосылок для формирования ипотечного пузыря нет.»По уровню кредитования мы в разы отстаем от других стран. Например, в США накануне кризиса в 2007 году доля ипотеки от ВВП страны составляла 73%. Если взять государства Европы, то, например, в Польше доля ипотеки от ВВП равна 20%, в Чехии – 16,6%. Поэтому Россия пока еще только догоняет другие развитые страны. Рынок ипотечного кредитования имеет огромный потенциал развития, реализовать который еще только предстоит», — считает эксперт.Да и Центробанк играет на опережение. Так, с конца января при расчете достаточности капитала по ипотеке с небольшим первоначальным платежом применяется новый, повышенный коэффициент. Проще говоря, регулятор сделал так, что банкам теперь стало сложнее выдавать кредиты заемщикам с небольшим первоначальным взносом..