Богатые тоже экономят: элитные квартиры становятся меньше и дешевле

Предложение новых элитных квартир в Москве к концу года может достигнуть рекордной величины – 4 тыс. лотов. Такой сценарий реализуется, если застройщики в этом году успеют запустить заявленные ранее 15 новых проектов, эксперты агентства Savills. В этом случае на продажу будут выставлены квартиры одновременно в 65 новых ЖК.Сейчас в продаже находится порядка 2000 лотов в элитных проектах Москвы, которые распределены среди 50 ЖК.  Для сравнения, еще 10 лет назад общий объем предложения в элитном сегменте был вдвое меньше. Как напоминают эксперты Kalinka Group, в 2008 году на экспозиции находилось лишь 1 тыс. элитных лотов.НЕ БОЛЕЕ 30 КВАРТИР В ПОДЪЕЗДЕРост числа лотов не единственное изменение в секторе элитной недвижимости. За 10 лет на фоне замедления темпов роста экономики поменялся сам подход к конструированию. На смену клубным домам все  чаще приходят так называемые кварталы элитного жилья. Крупнейшими из подобных проектов являются проекты «Садовые кварталы», «Четыре Солнца», Knightsbridge Private Park.По оценкам Savills в среднем на один проект приходится около 40 лотов. Если сравнивать этот показатель с цифрами 5-летней давности, то он вырос примерно в полтора разаКоличество квартир на текущем рынке уже не влияет напрямую на элитный статус проекта, считает директор департамента продаж Capital Group Оксана Дивеева.»Только в начале 2000-х годов считалось, что элитный дом обязан быть клубным. После завершения проектов, однако, девелоперы и жители столкнулись с особенностью сегмента: как правило, одновременно в элитном доме живет не более 30% жильцов, и из-за этого в небольших проектах люди чувствуют себя неуютно», — уточняет она.По ее словам, чтобы избежать подобной ситуации компания стремится соблюсти некоторые пропорции между прогнозным количеством жильцов в доме и числом расположенных в нем квартир. Например, в одном из проектов Capital Group максимальное число квартир в подъезде – 30, при расчете, что в доме реально будет проживать около 10 семей.КОГДА ВНЕШНИЙ ВИД НЕ ГЛАВНОЕЕще одно значимое изменение в сегменте – готовность застройщиков к дроблению и выведению на рынок меньших лотов. Если в 2008 году средняя площадь квартиры в продаже составляла 204 кв м, то сейчас снизилась до 121,6 кв м, рассчитали в Kalinka Group.Застройщики стали чаще использовать этот прием, чтобы снизить стоимость входного билета для привлечения новых покупателей. Впрочем, такая стратегия все равно не решает проблемы затоваренности рынка. Хотя на нем и появились более доступные лоты меньшей площадью, спрос по-прежнему не успевает за предложением.»Если 5 лет назад практически для всех проектов была характерна модель «все построено – все продано», то сейчас в уже построенных домах есть остатки. Из текущего объема предложения порядка 40% – это квартиры и апартаменты в сданных в эксплуатацию домах», — рассказывает управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин.Также существенно выросли требования к качеству конечного продукта.Еще 15 лет назад  архитекторы, чтобы затмить проекты конкурентов, стремились строить здания с нетривиальным, зачастую футуристическим дизайном. Внутренние планировки были вторичными, из-за чего в квартирах часто были скругленные или острые углы, или углов в помещении было больше четырех, напоминает  председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева»Продать продукт только внешностью сейчас  сложно. Теперь внутреннее наполнение проектов рассчитывается с перспективой выхода максимального коэффициента полезной площади, что впрочем, соответствует и интересам клиента. Покупатели стали более рациональны — если ранее роскошь и элитность в их представлении ассоциировались с необъятными площадями квартир и апартаментов, то сейчас на первое место выходит практичность и ликвидность», — констатирует эксперт.Продуманные планировочные решения – это действительно теперь важнейшее конкурентное преимущество проекта, соглашается Оксана Дивеева из Capital Group. Достаточное количество окон, функциональное зонирование, предложения с отделкой «под ключ» — все это должно быть представлено для покупателя в максимальном количестве вариантов.Также проекты конкурируют между собой по наличию лотов с уникальными характеристиками. Это могут быть, к примеру, камины в каждом апартаменте и террасы с выходом и возможностью обустройства зимнего сада или летней веранды для себя, уточняет она.ЭХО ДЕВАЛЬВАЦИИ Иронично, но, пожалуй, единственный важный компонент, который меньше всего изменился в сегменте элитной недвижимости – это цена. По подсчетам Kalinka Group, она увеличилась лишь на 6%. Если сейчас средняя стоимость «квадрата» в этом сегменте составляет 718 тыс. рублей, то в 2008 г. – 676 тыс. рублей.Впрочем, изменилась сама механика ценообразования.  Из-за девальвации, прошедшей в 2014 г., продавцам пришлось отказаться от долларовых цен. Если 10 лет назад «элитка» продавалась за 23 тыс. долларов за «квадрат», то по текущему курсу стоимость «квадрата» вдвое ниже – 12,5 тыс. долларов.Сейчас цены на элитную недвижимость устанавливаются в рублях, при этом единой ценовой динамики не наблюдается, отмечают в Kalinka Group. Выражаясь языком трейдеров, цены находятся в боковом тренде, — они закрепились в рамках определенного диапазона, но по разным проектам движутся то вверх, то вниз. Снижение происходит для переоцененных проектов, часто — под видом акций и праздничных дисконтов; рост — по объективным причинам, — при выполнении графика продаж, повышении стадии готовности и др..