Дмитрий Голев, Optima Development: покупатели элитки «перетекают» в город

На вопросы «Вести.Недвижимость» о премиальном сегменте рынка жилья ответил директор департамента жилой недвижимости компании Optima Development Дмитрий Голев.— Что в элитном и премиальном сегментах рынка российской недвижимости?— В этих сегментах сейчас прослеживается рост предложения. Насколько мне известно объем предложения элитного и премиального сегмента вырос за 2017 год ориентировочно на 24%. Естественно, при этом происходит усиление конкуренции, и как следствие принципиальное улучшение качества выводимых на рынок проектов. В настоящее время мало продавать квадратные метры в хорошей локации, необходима детально продуманная концепция – включающая буквально все аспекты: архитектуру, инженерную начинку, дорогие входные группы, скрупулезно просчитанные удобные планировки квартир, долговечные и красивые элементы фасадов, качественное благоустройство внутренней и окружающей территории, богатую инфраструктуру и т.д. Более конкурентоспособные объекты, с более продуманной концепцией, безусловно, перетягивают на себя основной спрос в дорогих сегментах.— Правда ли, что на рынке дорогого жилья покупатели активизировались?— Спрос в этих сегментах стабилен и, повторюсь, все заметнее сосредотачивается на более качественных и конкурентоспособных объектах. Дополнительный фактор, который появился в последнее время и стал ощутимо влиять на повышение спроса, в том числе и для дорогого жилья — снижение ставок по ипотеке. Не секрет, это отмечают все аналитики рынка, что число ипотечных сделок при покупке премиальной и элитной недвижимости постепенно, но неуклонно увеличивается. Дешевая ипотека в целом способствует росту спроса на жилье во всех сегментах, что хорошо и для экономики в целом и для застройщиков в частности. Но применительно к премиум- и элитному классам «включается» еще один момент: существенная часть покупателей высокобюджетной недвижимости — это владельцы собственного бизнеса, и зачастую им выгоднее взять ипотеку под небольшой процент, чем вытаскивать деньги из оборота, поскольку доходность работающих денег оказывается намного выше, чем ипотечная ставка.— Вопреки ожиданиям, дорогое жилье продемонстрировало на рынке устойчивость в отличие от дешевых сегментов. Это случайность или закономерность?— Я бы сказал, что это закономерность. В том, что касается спроса, элитный и премиальный сегменты традиционно всегда менее подвержены кризисным явлениям, чем стандартное жилье. Не в последнюю очередь потому, что их основной покупатель — это обеспеченные люди, по которым кризис ударяет гораздо менее болезненно, чем по покупателю дешевого жилья. Другими словами, в разы выше вероятность того, что экономическая ситуация нарушит планы тех, кто рассчитывал на покупку недорогой недвижимости, чем тех, кто намеревался приобрести квартиру высокого класса. Это обусловлено как наличием финансовой подушки безопасности, так и более широкими горизонтами планирования последних. Говоря совсем простым языком – у обеспеченных покупателей в кризис как были деньги, так и есть, и если они собирались вкладываться в недвижимость, они это, так или иначе, сделают.С предложением все не так однозначно. С одной стороны, когда произошел кризис 2014 года, мы наблюдали, как цены на элитную недвижимость снизились примерно в 2 раза в долларовом выражении, в рублях также произошло снижение, пусть не настолько радикальное. В целом, по отношению к стандартному жилью элитка сильнее «просела» в ценах. В основном это касается давно выведенных на рынок объектов.С другой стороны, качественные проекты с идеально продуманной концепцией продолжают демонстрировать стабильный рост цен. Такая недвижимость пользуется неизменным спросом среди покупателей, поэтому она не очень сильно подвержена кризисным явлениям. Даже на нынешнем сложном рынке есть проекты, в которых цены всегда держатся на высоком уровне и сильно не проседают.— Какая элитная недвижимость сейчас наиболее популярна у покупателей — городская или загородная? — Безусловно, городская, поскольку загородная до сих пор не вышла из кризиса 2008 года, и продолжает находиться в некой стабильной стагнации. До сегодняшнего дня практически не выходит новых элитных загородных проектов. При этом не только первичный рынок в этом сегменте находится в непростой ситуации, на вторичке также продажи существенно, продавцы идут на большие дисконты.Для покупателей, сегодня это очевидно, приоритетом является городское жилье. Многие оставили бывшую совсем недавно популярной идею проживания за городом —  из-за неудобной логистики, отсутствия инфраструктуры, — и переориентировались на качественное городское жилье. Это очень четкая и явная тенденция.— Что вы можете посоветовать покупателям — брать квартиру в элитной новостройке сейчас или подождать какое-то время нового снижения цен?— Совершенно точно посоветую брать сейчас. Одна из главных причин для этого —  ожидаемый отход от схемы финансирования проектов дольщиками по ДДУ и переход на полное банковское финансирование. Это неминуемо повлечет за собой существенное повышение цен. По разным оценкам оно может составить от 10-15% по оптимистичным прогнозам, до более, чем 30% по пессимистичным.Кроме того, учитывая, что спрос на высокобюджетную недвижимость стабилен, предполагать, что произойдет какое-либо снижение цен в этом сегменте не стоит, предпосылок к такому снижению нет. Качественные проекты будут востребованы и продолжат расти в цене. Более того, покупая сейчас квартиру на этапе строительства, вы можете быть уверены в существенном увеличении цены после ввода проекта в эксплуатацию — и за счет обычного увеличения стоимости квадратного метра по мере готовности объекта, и за счет ожидаемого увеличения цен на рынке в целом. То есть в некотором смысле мы сегодня имеем уникальную ситуацию, которая делает вложения в качественную недвижимость беспрецедентно выгодными.— Появились ли в дорогих сегментах новые тенденции в последние два-три года?— Да, появились. Во-первых, это тенденция к увеличению в премиальном сегменте количества проектов с готовой отделкой – White Box или под ключ (ЖК «Прайм Парк»). Это важное конкурентное преимущество. Отделка «под ключ» дает возможность свести к минимуму дополнительные затраты времени и средств на обустройство после приобретения жилья.Вторая заметная тенденция — это увеличение качества проектов, детальная проработка концепции всего жилого комплекса в целом. Хорошо продуманный премиальный проект сегодня — это не просто классические составляющие: хорошая локация, приватность, безупречные архитектурные и планировочные решения, дорогие и качественные материалы, безопасность, высочайший сервис, богатая инфраструктура и уникальное окружение.  Сейчас это скорее то, до какой степени абсолюта доводятся эти составляющие. Концепции премиальных проектов могут различаться, но действительно важным становится некая «приближенность к идеалу» в проработке и реализации каждого из элементов задуманной концепции, их грамотное и логичное объединение. На мой взгляд, именно за такими скрупулезно и качественно просчитанными объектами будущее.— Можете сделать прогноз, что ожидает дорогие сегменты отечественного рынка недвижимости в ближайшем будущем?— Могу предположить, что их ожидает усиление всех наметившихся тенденций, о которых мы говорили — сохранение спроса при росте предложения, увеличение количества ипотечных сделок, усиление конкуренции застройщиков и как следствие — повышение качества объектов. Очевидно также все большее количество проектов будет выходить с отделкой..