«Нет иллюзий по снижению ставок»: дешевая ипотека повысит продажи жилья на вторичке

На протяжении последних двух лет вторичный рынок стабильно сдавал позиции – снижались объемы предложения, падали цены, уменьшалась активность покупателей из-за того, что многие из них предпочитали занять выжидательную позицию.Такому затишью на вторичном рынке способствовало сразу несколько причин. Во-первых, за последние три года резко увеличилось предложение новостроек. Относящиеся к самым разным классам лоты можно найти практически в любом районе столицы. Во-вторых, против вторичного рынка невольно сыграли сами продавцы жилья. Осознав, что предпосылок для быстрого восстановления цен нет, значительная их часть попыталась избавиться от инвестиционной недвижимости, что привело к резкому снижению цен.Сейчас все больше продавцов отчаивается найти клиента на приемлемых условиях, и снимает свое жилье с продажи. В прошлом году, например, число объявлений о продаже квартиры в Москве упало на 27%.  После кратковременного всплеска в январе 2018 г. уменьшение предложения продолжилось с началом делового сезона. В феврале количество экспонируемых квартир опять снизилось на 6% по сравнению с началом 2018 года и составило 31,9 тыс. лотов, подсчитали эксперты агентства «Азбука жилья».Однако возрождение вторичного рынка жилья может начаться уже в этом году. Число сделок в этом сегменте во втором полугодии может удвоиться, прогнозируют эксперты «Инком-Недвижимость».Способствовать этому будет целое сочетание факторов, среди которых снизившаяся до рекордного уровня инфляция и повышение доступности ипотеки. Усредненная ипотечная ставка по программам покупки жилья на вторичном рынке сейчас составляет 9,9%, уточняет директор департамента вторичного рынка Сергей Шлома.»Таких привлекательных условий по ипотеке, как сегодня, еще не было в этом сегменте рынка. Закономерное следствие – увеличение доли ипотечных сделок. В прошлом году их число в нашем портфеле выросло на 48,4%, максимально приблизившись к докризисным показателям», — поясняет он.По словам эксперта, у покупателей нет иллюзий по поводу дальнейшего обвального снижения ставок. Низшая граница ожиданий находится на уровне 8–9%, что очень близко к нынешним условиям кредитования. Таким образом, участники рынка «морально готовы» к тому, чтобы брать ипотеку именно сегодня, а не в очередной раз отложить решение квартирного вопроса.Этот фактор в свою очередь станет драйвером, который позволит привлечь на рынок отложенный спрос, считают в «Инком-Недвижимость». По оценкам компании, объем накопленного спроса на московском вторичном рынке жилья достиг 55% потребности граждан в решении жилищных вопросов. Для многих продавцов решение их квартирного вопроса упирается в проведение альтернативной сделки и не найдя покупателя, они часто были вынуждены отложить покупку улучшенной квартиры для себя.Сейчас реализуется только 20% выставленного на продажу жилья.  Для сравнения: на пике рынка, до кризиса 2008 года, эта доля составляла 70 %. За то время, пока эти люди отложили изменение своей жилищной ситуации, их проблема не исчезла, напротив, усугубилась и сейчас стоит максимально остро. Все они фактически ждут «условного сигнала», чтобы снова выйти на рынок, резюмирует Сергей Шлома.Впрочем, опрошенные эксперты из других компаний смотрят на сектор вторичной недвижимости более пессимистично и не ждут, что «сигнал» появится в этом году.На рынке сформировался долгосрочный тренд на снижение привлекательности квартир в существующем жилом фонде, считает руководитель аналитического центра «Ц:Н» Алексей Попов.»Это связано с ростом качества новостроек, на фоне того, что дома советской постройки физически и морально устарели, а для помолодевшей аудитории покупателей жилья сталинские дома или совминовские кирпичные башни не имеют какого-то ореола статуса и престижности, а лишь выделяются неоправданно завышенной ценой», — поясняет он.Утверждать, что цены на вторичном рынке достигли «дна» или комфортной для покупателя рыночной стоимости, не приходится, предупреждает генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова. Сейчас на вторичном рынке Москвы предложение превышало спрос почти втрое и, скорее всего, такая пропорция сохранится и во втором полугодии 2018 года.»Большая часть объектов все также реализуется с завышенными ожиданиями, что подтверждается экспозицией квартир на срок более года, а также нежеланием владельцев снижать стоимость или предлагать дисконт при общении с потенциальным клиентом», — поясняет она.По словам эксперта, средний размер дисконта находится на уровне 8% – такие скидки дают застройщики с изначально более низкими ценами на новостройки.Снижение доходов население и низкие темпы роста экономики не располагают к увеличению спроса на вторичном рынке, соглашается ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья» Александр Лунин.По его словам, существенным фактором роста спроса в краткосрочной перспективе может стать снижение ставок по ипотеке. Данный процесс позволяет вовлекать новые группы покупателей, которые до этого не располагали достаточным бюджетом для покупки квартир на вторичном рынке.Сейчас цены на вторичном и первичном рынках уже вплотную приблизились друг к другу. По оценкам экспертов агентства «Азбука Жилья», в сегменте новостроек с учетом всех классов жилья средняя стоимость квадратного метра составляет 266,1 тысяч рублей, а на вторичном рынке 283,4 тысяч рублей. Таким образом, разница составляет всего 6%.Впрочем, стоит отметить, что средний бюджет квартир все еще существенно отличается. К примеру, в комфорт-классе в сегменте новостроек усредненная стоимость квартиры составляет 9,55 миллионов рублей, а на вторичном рынке – 15,44 миллиона рублей.   .