Они вернулись: в Москве строится все больше панельных ЖК

В Москве строится все больше новых панельных домов. Сегодня в столице на экспозиции представлено 94 панельных корпуса в 17 проектах (включая ЖК от ГК ПИК с первым монолитным этажом) посчитали аналитики «Бест Новострой».Это 6105 квартир с общей жилой площадью более 344 тыс. кв метров или почти 16,5% всего первичного предложения жилья.Еще два года назад доля панельных ЖК была существенно ниже. ЖК, построенные таким способом, представляли собой не более 10% от всего предложения первичной недвижимости в столице. Если же анализировать только массовый сегмент, то тогда доля панельного жилья там едва превышала 20%. Сейчас с использованием панели строится каждый третий дом.КОНСТРУКТОР ПРОТИВ БЕТОНАПанельное домостроение у многих ассоциируется с Советским Союзом и массовым возведением хрущевок. Властям требовалось срочно решать квартирные вопросы миллионов городских жителей и панельное (индустриальное) домостроение пришлось очень кстати. Панели производятся на специальных домостроительных комбинатах и затем уже на стройке как конструктор собираются в единое целое в соответствие с задумкой архитектора. Достоинства такого подхода – сочетание простоты и скорости. Большая часть элементов будущего дома уже произведена на заводе и строителям нужно лишь выполнить монтаж.Минус такого подхода – однообразность результата. Типовыми домами-клонами, внутри которых располагались типовые квартиры, заставлялись типовые кварталы. В добавок, далеко не всегда был отлажен контроль качества и многие потребители до сих пор ругают советские типовые дома за неспособность удерживать тепло и слабую звукоизоляцию.Зная о негативном отношении потребителей к панельным ЖК, девелоперы в уже современной России стали делать ставку на другие технологии. Если посмотреть статистику по стране, то по объему ввода общей площади жилых домов, по материалам стен лидируют кирпичные, монолитные и блочные дома. Крупнопанельное домостроение только на четвертом месте, отмечает заместитель генерального директора ГВСУ «Центр» Петр Садовничий.Пока самая распространенная технология на столичном рынке – монолитное домостроение. Она подразумевает производство всех работ на строительной площадке: берется арматура, заливается бетон и последовательно этаж за этажом возводится коробка, представляющая по сути единый блок от первого до последнего этажа. После этого уже производятся все прочие работы – кладка стен, облицовка фасадов.Преимущество этого способа в огромных возможностях для индивидуализации. Внешний вид здания проще адаптировать к архитектурным особенностям окружающего района, а покупателям можно предложить возможность сформировать планировку жилья по собственному вкусу.КОГДА НА РЫНКЕ ШТОРМХотя монолит и дает шанс построить по-настоящему авторский объект, в условиях шторма на строительном рынке такое преимущество скорее превращается в недостаток. Бетон сильно проигрывает «конструктору» в скорости, и к тому же с ним не так-то просто работать. «Выбирая монолитную технологию, девелопер вынужден постоянно контролировать ход работ и координировать нескольких подрядчиков. При работе с панелью, выпустивший ее ДСК сам поможет подобрать подрядчика и изначально разработать проект с учетом своих технологических возможностей»,- поясняет директор по развитию ДСК-1 Григорий Алтухов.Если коробку из панелей можно построить за полгода, то на возведение аналогичного монолитного каркаса нужно вдвое больше времени. Для строителя это означает отсрочку в получении денежного потока и потенциальный риск для его финансовой устойчивости.Кроме того, квартиру в ЖК, построенном по монолитной технологии, сложнее «упаковать» для клиента. В такой квартире нет стен, только несколько несущих колонн, и покупателю предстоит самому выбрать план, придумать как он впишет несущие элементы в интерьер и как будет разводить трубы и проводку.В панельных домах все варианты планировок определяются еще на стадии подготовки проекта. Для обустройства готовых квартир застройщики все чаще нанимают бригады, которые за полтора-два месяца готовят жилье под ключ. Таким образом, при эффективном менеджменте, уже менее чем через год после начала стройки, застройщик сможет начать передавать квартиры покупателям и получать дивиденды со своих вложений.КОГДА ЦЕНА ИМЕЕТ ЗНАЧЕНИЕХотя доля ЖК, в возведении которых используется панельная технология, растет, эксперты пока не считают это началом полноценного тренда. Многие застройщики, которые специализируются на строительстве массового жилья до сих пор предпочитают использовать монолитную технологию, поскольку не в силах сломать негативный настрой потребителей к панели из-за опасений в однообразии и низком качестве таких ЖК.»Сейчас на рынке нет проблемы с разнообразием планировок в индустриальных домах. «Индустриальные ЖК больше не одинаковые советские Черемушки, где все дома серые. Застройщики конкурируют между собой разнообразием планировок, что стимулирует ДСК придумывать новые оригинальные решения», — отмечает директор по развитию ДСК-1 Григорий Алтухов. Качество индустриального жилья за последние несколько лет заметно и существенно улучшилось, соглашается Сергей Лобжанидзе из bnMAP.pro. «Панель безоговорочно «побеждает» лишь в тех жилых комплексах, где сбалансированное ценообразование и демократичная стоимость являются для покупателя основным преимуществом при выборе жилья», — считает он.По его словам, рост числа ЖК, построенных с панельной технологией, скорее, является следствием стратегии корпоративного развития.Сегодня практически у каждого крупного девелопера или застройщика есть домостроительные комбинаты, констатирует Петр Садовничий из ГВСУ «Центр».Свои ДСК, например, есть у ФСК «Лидер», ГК ПИК и др. Именно эти компании или их партнеры, как КП УГС, УК «Развитие» активнее всего и строят массовые проекты с использованием панели. У этих застройщиков налажено взаимодействие с городскими властями, они специализируются на проектах комплексного освоения территорий, и именно за счет таких проектов и будет расти доля индустриального домостроения на рынке, прогнозирует Сергей Лобжанидзе.Что касается бизнес-класса и проектов в более высоких сегментах рынка, то там по-прежнему абсолютно доминирует монолит. В этих сегментах рынка индивидуальность по-прежнему ценится выше типовых решений и, что самое важное, покупатель действительно готов за это доплачивать Впрочем, некоторые участники рынка допускают, что постепенно индустриальный подход начнет применяться и для строительства объектов из топового сегмента.»В Европе индустриальные технологии используются и для элитного жилья, потому что это как раз позволяет повышать качество работ. Сейчас мы активнее всего работаем с индустриальным строительством на объектах эконом- и комфорт-сегмента. Объектов бизнес-класса мы строим меньше, поэтому там пока монолит» – указывает архитектор и руководитель департамента продукта ГК ПИК Марко Михич-Ефтич..