Эвелина Ишметова, KEY CAPITAL: рынок коммерческой недвижимости еще “ползет по дну”

В ближайшие три года основной интерес будет сосредоточен вокруг проектов реновации, а также краткосрочных спекуляций.О последних тенденциях коммерческого сегмента рынка недвижимости “Вести.Недвижимость” рассказала директор по развитию и маркетингу консалтинговой компании KEY CAPITAL Эвелина Ишметова.— Cейчас, когда многие объекты можно приобрести с существенным дисконтом в 20-30%, почему же тогда мы не слышим о многочисленных сделках?— Не все так однозначно. Если обратиться к статистике, то мы увидим , что в год совершается около  6000 сделок, что немало. Кроме того, зачастую многие сделки теперь совершаются “тихо”, без лишнего анонсирования.  Вычислить их по данным Регистрационной палаты тоже не всегда возможно, так как она не отмечает переход прав собственности на юридические лица или бартерные сделки.  И, конечно же, всегда есть инвесторы, которые почти каждый день что-то продают или покупают, работая со спекулятивными ситуациями.По нашим данным, в  2017 году большинство сделок на рынке российской коммерческой недвижимости составили “семейные” сделки, сделки по закреплению позиций на сформированном и устоявшемся рынке, а также вынужденные сделки по оптимизации бизнеса. Особую активность проявили государственные органы, пенсионные фонды и банки, которые продолжили передел собственности на залоговых активах. Безусловным фаворитами стали реновация и редевелопмент бывших промышленных объектов и уже функционирующих устаревших форматов всех типов. Примечательно также, что многие сделки были основаны на ожиданиях от будущего арендного потока, а не на реальной стоимости активов.Отдельные сделки на свободном рынке происходили при участии исключительно российского капитала. В 2017 году объем реализованных инвестиционных сделок составил 4,5 млрд долларов, что на 17% меньше по сравнению с 2016 годом. Причины тому политическая конъюнктура, изоляция от международного рынка капитала, спад в национальной экономике, колебания на международных сырьевых рынках.— Изменились как-то правила игры за последние полтора два года?— Сократился общий объем инвестиций в недвижимость, что повлекло за собой ряд изменений. В сегменте торговых и офисных центров девелопмент в основном  работает с проектами реновации, не возводя новых объектов. Производственно-складской формат предпочитает сделки build-to-suit. Сегмент многофункциональных комплексов демонстрирует рекордно низкие темпы ввода в эксплуатацию. Такие объекты являются самым сложным продуктом с точки зрения разработки концепции, привлечения инвестиций и последующей эксплуатации. Поэтому сегодня,  на фоне общего падения объема инвестиций в недвижимость, многофункциональные комплексы практически остановились в развитии, и маловероятно, что интерес к ним вспыхнет с новой силой не раньше, чем лет  через пять.Девелоперы жилья,  пожалуй, единственные, кто продолжает необоснованно верить в прежние темпы продаж.  Да и они в последнее время укрупняются, ищут новые форматы  и пытаются усовершенствовать свои концепции.— Появились ли новые тенденции в девелопменте в новых условиях рынка?— Региональные девелоперы и ритейлеры продолжили экспансию в столичный регион и Центральный Федеральный округ. Например,  ижевский застройщик “Талан”, который с жилым строительством вышел в Тверь . Красноярский ритейл “Светофор” заявил о планах по развитию 100 точек в московском регионе.— Рынок коммерческой недвижимости уже прошел “дно”?— Скорее,  он еще “ползет” по нему, привыкая дышать в полсилы. Остается надеться, что “марианская впадина”  нам более не встретится. И ни одна статистика, как мне кажется, не способна однозначно ответить на вопрос, дно это или еще нет…— Что нужно сейчас, чтобы успешно заниматься девелопментом?— Успешность девелопмента во многом  зависит  от личной стратегии. Для кого-то это спекуляции с двукратной выгодой за период до полугода, а для кого-то — долгосрочное вложение средств в стабильно работающий актив. Но в любом случае, доступ к дешевым деньгам, четко организованная команда и быстрое принятие решений необходимы всегда.— Можете поделиться своим прогнозом по дальнейшему развитию ситуации?— Последствия кризиса стали новой реальностью. Так в продаже сегодня непрофильные, неликвидные или находящиеся под банкротством объекты. Несмотря на небольшое оживление в сегменте офисной недвижимости, специалисты KEY CAPITAL продолжают придерживаться консервативных взглядов на развитие рынка в среднесрочной перспективе. Скорее всего в рамках ближайших 3 лет ситуация не изменится. Основной интерес будет сосредоточен вокруг проектов реновации, а также краткосрочных спекуляций. Плюс, мы не ждем появления иностранных игроков на рынке инвестиций..