Рынок недвижимости Москвы: прогноз на ноябрь

В последние 1-2 месяца продолжилась скупка самых дешевых квартир на рынке Москвы. Это связано с опасениями за дальнейшее развитие ипотечной индустрии в России и с ослаблением рубля. На фоне этого переоцененные квартиры спросом не пользуются. Тем не менее рост средних цен наблюдается; главным образом он связан с повышением спроса на дешевое жилье. Наиболее вероятно, что в ноябре эта тенденция сохранится, поскольку упомянутые факторы не показывают тенденцию к исчезновению: они, скорее всего, будут сохраняться минимум в течение месяца. Конечно, когда мы говорим о повышении цен, говорить приходится именно о рублевых ценах, цены же в долларах из-за снижения курса национальной валюты склонны к небольшому снижению. Поскольку тенденция на валютном рынке достаточно стабильна, в ноябре сохранится и тенденция к небольшому падению долларовых цен.
Илья Питалев / Р: НовостиНа основе динамики цен по различным сегментам за сентябрь-октябрь и сохраняющихся макроэкономических и политических факторов можно предполагать, что продолжится рост спроса на самый дешевый сегмент, которым на сегодняшний день являются панельные пятиэтажки, советские панельные дома и однокомнатные квартиры в практически любых домах (в дорогом сегменте, как известно, «однушки» встречаются редко). В первую очередь дешевое жилье раскупается перед неминуемо должным начаться ростом ипотечным ставок – 14 сентября Центробанк повысил ключевую ставку. Рост ипотечных ставок будет являться драйвером спроса не только в ноябре, но и, по всей видимости, в последующие месяцы: ставки будут, надо полагать, повышаться не в один прием, а разными банками в разное время поэтапно. Добавляет масла в огонь укрепление доллара: пришло время выйти на рынок покупателям, которые копили деньги на покупку недвижимости в иностранной валюте.
Что касается наблюдающегося в последние два месяца тренда на продолжение, пусть и слабое, роста стоимости дорогого жилья, то в ноябре оно пойдет на убыль. Дорогое жилье в значительной степени привязано к доллару, потому и наблюдался рост его стоимости в рублях. Долго такая ситуация продолжаться не могла, поскольку спрос на такое жилье, покупаемое в инвестиционных целях (а на фоне роста ипотечных ставок именно инвестиционные покупки будут в следующие несколько месяцев формировать рынок), снижается, а бизнес-класс и квазиэлита в настоящее время переоценены. Исключением является дорогое жилье в Центральном административном округе, где инвестпокупки вообще ни при чем: это статусный округ для статусных покупателей, среди которых много иностранцев. Что же касается западных округов, где сосредоточена масса такого жилья, там это жилье дешевеет – вместе со всем жильем, – особенно в Юго-Западном АО.
Количество сделок на первичном рынке снижается и, скорее всего, будет снижаться в ноябре. Девелоперы подняли цены по некоторым проектам после того, как в августе у них повысился оптимизм на фоне роста количества продаж, однако в сентябре и октябре рынок отреагировал на поднятие цен не так, как ожидалось – продажи упали. Учитывая снижение доступности ипотеки, пользоваться спросом будут все более дешевые квартиры на первичном рынке, в связи с чем в ноябре прогнозируется еще большее снижение цен на премиум-сегмент. С другой стороны, какого-либо обвального падения цен не будет: скорее всего, картина окажется стабильна из-за того, что возможное некоторое общее снижение цен компенсируется возможным повышением цен в наивысшем сегменте, поскольку именно в нем и в старых границах Москвы наблюдался в сентябре-октябре рост цен. Таким образом, картина складывается скорее в пользу стабильной ценовой ситуации.
Что касается количества сделок, на вторичном рынке, несмотря на рост цен в среднем и низшем ценовом сегментом, в целом наблюдается снижение. Тенденция идет еще с августа, после того как в июле был пройден пик количества сделок. Вероятнее всего, снижение спроса – результат того, что в ходе инвестиционных покупок на фоне макроэкономических факторов повышаются цены. В настоящее время, объективно говоря, рынок к повышению не готов, поэтому рост в ноябре будет умеренным.
В настоящий момент рынок вторичной недвижимости находится в переломном моменте. По всей видимости, именно ноябрь-декабрь станут месяцами, когда решится дальнейшая судьба ипотечных ставок (что касается доллара, с ним дела обстоят более сложно). В ноябре умеренный рост, безусловно, будет, но вопрос, надолго ли затянется. А может, и не умеренный: если банки анонсируют, что в декабре-январе поднимут ипотечные ставки, то московский рынок недвижимости ожидает взрыв покупок дешевых квартир на вторичном рынке, что повлечет соответствующие последствия для средней цены вторичной недвижимости. Риэлторы оценивают критический уровень ипотечной ставки в 12-13% годовых – после пересечения этого барьера сделок станет так мало, что начнется спад.
Автор: Роман Мамчиц
Источник
Автор: rina