Происходит национализация жилищного строительства?

На российском рынке строительства многоквартирных домов под флагом защиты дольщиков от обманщиков-застройщиков законодатели шаг за шагом загоняют строителей в кабалу к банкам. Причем именно к банкам с участием госкапитала.
Андрей Стенин / Р: НовостиПервый тайм мы уже отыграли
То, что началось на российском рынке строительства жилья этим летом, ведомственные чиновники предпочитают называть реформой, а многие профессионалы – катастрофой.
Правительство не отказалось от обнародованной в конце 2017 года «Дорожной карты по переходу к проектному финансированию». Контроль над «вольницей» строительного рынка стал жестко усиливаться. Под шумок даже потерял кресло избыточно лояльный глава Минстроя РФ Михаил Мень. Для начала власть вручила банкирам в руки бразды финансового контроля за строителями. Выглядит это следующим образом: с 1 сентября застройщик остался вправе иметь только один расчетный счет при возведении одного объекта недвижимости. То есть если строительная компания работает по пяти разрешениям на строительство, она должна иметь пять счетов без права перебрасывать деньги с одного на другой даже при крайней надобности.
Закон оставил на усмотрение застройщика вопрос, в каком именно банке открывать счет. Но, подсказывает старший юрист «Качкин и Партнеры» Вероника Перфильева:
«С точки зрения банка можно предположить проявление большей лояльности при принятии решения о предоставлении финансирования по отношению к застройщикам, имеющим в этом банке несколько счетов».
Проще говоря, в подавляющем большинстве случаев застройщики все счета открывали в одном банке. И теперь этот банк знает всю подноготную своих клиентов. Более того, с 1 сентября банкам было вменено в обязанность следить за своими клиентами. Теперь кредитор обязан контролировать все операции на спецсчетах с правом отказать в их проведении, например при подозрении в нецелевом расходовании средств. Таким образом, строители уже оказываются поднадзорны при оперировании деньгами. Правда, пока жалоб строителей на банковские притеснения слышно не было.
«Формально ограниченный список платежей, которые банки не одобрят, достаточно короток. Поэтому проблем практически не возникает», – отмечает начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
Впрочем, это не значит, что проблемы не появятся в будущем.
Не страшит нас Вселенной пространство
А рынок готовится к следующему этапу реформы. Напомним, согласно принятым 1 июля 2018 года законодательным правкам, застройщики в расчетах с физлицами обязаны плавно перейти с договоров долевого участия (ДДУ) на эскроу-счета.
«Эскроу-счет – это счет, на котором будут хранится ваши деньги за квартиру, пока застройщик не передаст вам квартиру. Либо, если не передаст, вы получите их назад. Похоже на аккредитив, только не на месяц-два, а на два-четыре года», – поясняет ведущий аналитик Ц:Н Александр Пыпин.
Вроде бы все хорошо. Деньги дольщика защищены, дольщик никогда не станет обманутым. Но застройщик остается без оборотных средств на строительство и идет в банк за проектным финансированием.
«Проектное финансирование является обособленным видом кредитования, которое характеризуется совершенно иными подходами, нежели корпоративное кредитование, – в свою очередь рассказывает представитель банка “Открытие” Екатерина Чиркова. – Например, срок погашения при проектном финансировании, как правило, существенно больше, чем у классического кредита, что во многом обуславливает и его стоимость».
В общем, перспектива сомнительной радужности. Те строительные компании, которые успели получить разрешения на строительство по конкретным проектам до 1 июля 2018 года, пока могут сами выбирать, как им обходиться с банками. Владельцы же более поздних разрешений «принуждены к переходу» на эскроу до 1 июля 2019 года. Уточним: надеясь подстраховаться от обязательного перехода на эскроу, застройщики постарались в первом полугодии получить максимум разрешений на строительство. Как недавно сообщил замглавы Минстроя Никита Стасишин, в России выдано разрешений на строительство 90 млн кв. м жилья. Этого хватит на 3-5 лет, чтобы строить, подписывая с дольщиками старые добрые ДДУ без всяких эскроу.
Но, с одной стороны, и банки уже не выдают кредиты, если строитель в добровольно-принудительном порядке не желает переходить на эскроу. С другой – власти устраивают упрямым строителям все более веселую жизнь. Например, для не перешедших на эскроу «добровольно» застройщиков рассматривается вопрос об увеличении отчислений в Фонд защиты прав дольщиков до 6%. Сейчас эти отчисления составляют 1,2% от ДДУ, и Фонд уже скопил 4,6 млрд рублей.
Не забыть нам родные глаза
Для компаний, преимущественно строящих на собственные деньги, новое правило просто добавляет лишние неудобства. Но таковых – меньшинство.
«По моим оценкам, в России примерно 80% жилья на первичном рынке финансируется напрямую за счет средств физлиц, в том числе в рамках ДДУ», – говорит аналитик «Открытие Брокер» Тимур Нигматуллин.
Иначе говоря, 80% строителей оказываются отсечены от практически замороженных до окончания строительства денег дольщиков. И вынуждены отправляться на поклон к банкам за проектным финансированием. При этом ЦБ ограничил круг банков, кому разрешена работа со строителями. Сегодня таковых – 61 кредитная организация, к лету будущего года «подтянется» еще 5-7 банков. Правда, это не значит, что все кредиторы станут охотно выдавать деньги строителям. Так, генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер обращает внимание, что в число «уполномоченных» входят крупнейшие банки с участием госкапитала, ставшие государственными бывшие частные банки, несколько крупных регионалов и банки с иностранным капиталом. При этом если прежде банк не кредитовал стройку, то и впредь не станет. А иностранный капитал, кроме, может быть, Группы «Сосьете Женераль» (да и то вряд ли), в российскую стройку не пойдет.
«Строительство является высокорискованной сферой деятельности», – поясняет Тимур Нигматуллин.
Таким образом, если посмотреть годовые отчеты уполномоченных банков, выяснится, что реально проектным финансированием из них будут заниматься 8-10. Причем именно лидеры банковского сектора. В то же время, сетуют финансисты в кулуарах, в России уже практически не осталось крупных классических частных банков.
«Фактом является то, что ни в одной отрасли экономики сейчас нет такой консолидации государственных активов, как в банковской, – признает зампред правления ЭнергоМашБанка Дмитрий Вагин. – На сегодня она уже превысила 75%».
А значит, кредитование застройщиков будет в подавляющем числе случаев производиться на контролируемые государством деньги. В итоге государство через свои банки будет контролировать и финансировать строителей жилья. И если бы ставилась цель проведения негласной национализации, только этого было бы достаточно.
Ничто на Земле не проходит бесследно
Несколько банков (Сбербанк, Газпромбанк, ВТБ) уже запустили такой кредитный продукт, как проектное финансирование. Но клиентам предлагается кредитование исключительно с плавающей ставкой, прежде всего зависящей от двух параметров. Первый – поступление денег дольщиков на эскроу-счета.
«Чем больше средств на счетах эскроу, тем больше дополнительного дохода получает банк. И тем ниже становится ставка по проектному финансированию», – говорят в Сбербанке.
Но тут же уточняют, что при новом порядке мотивация граждан вкладывать деньги в стройку снизится. Возможно, пока дом достраивается, многие решат держать деньги, например, на депозитах. Второй – цена ликвидности на межбанковском рынке. Между тем на днях Минэкономразвития пересмотрело свой прогноз по инфляции на 2018 год в сторону увеличения с 3,4% до 3,7-3,8%. А в I квартале 2019 года министерство ожидает инфляцию на уровне 5,5%. И все мрачней звучат долгосрочные прогнозы независимых экономистов.
На этом фоне сегодняшние банковские процентные ставки для юрлиц могут в будущем оказаться неповторимой мечтой. А плавающие ставки – вырасти, допустим, вдвое. И тогда по долговым обязательствам пресловутые 80% российского рынка строительства многоквартирного жилья окажутся в собственности банков с участием госкапитала. То есть будут национализированы не только де-факто, но и де-юре.
Автор: Игорь Чубаха
Источник
Автор: rina