Вторичный рынок недвижимости Москвы: прогноз на декабрь

В наступающем месяце сохранится уже имевшая место несколько месяцев подряд тенденция к росту, однако по сравнению с ноябрем еще более усилится тенденция к смещению спроса в недорогой сегмент. Изменение ипотечных ставок банками и возможное ужесточение санкций в связи с пограничным инцидентом в Керченском проливе играют свою роль: на волне беспокойства россияне вкладывают свободные средства в относительно надежный актив, которым в данном случае выступает дешевая недвижимость. Дорогая недвижимость, как и в ноябре, в декабре спросом пользоваться не будет: для этого на рынке нет объективных причин.
Алексей Куденко / Р: НовостиКак и прогнозировалось, в конце ноября на рынке вторичного жилья в Москве сохранялся стабильный, хоть и небольшой рост. Сейчас нет причин сомневаться, что тенденция в декабре застопорится – каких-либо значительных фундаментальных «медвежьих» факторов на рынке нет. Основной спрос, как и в предыдущем месяце, был сосредоточен в демократичном сегменте рынка. Вероятнее всего, тенденция сохранится и в декабре. Из статусных квартир спросом могут пользоваться только маленькие квартиры, которые, соответственно, имеют относительно невысокую стоимость.
Наблюдается тенденция к окончательному перемещению центра тяжести спроса в сегмент однокомнатных квартир. Если многокомнатные квартиры дешевеют, то однокомнатные – дорожают, и довольно значительно. По сути дела, это единственный сегмент, который показывает сейчас уверенный рост; вероятнее всего, именно эти квартиры будут в декабре единственным драйвером рынка. Если в предыдущие месяцы некоторый спрос наблюдался на двухкомнатные квартиры, то в декабре он снизится практически до нуля. Объясняется это стремлением покупателей на фоне ажиотажа, вызванного изменением политики банков в области ипотечных ставок, побыстрее купить хотя бы то, на что у них хватит денег или возможности взять ипотеку, лишь бы это было по действующим низким ставкам. Учитывая, что остальные сегменты вторичного рынка недвижимости будут показывать падение либо находиться в лучшем случае на нуле, можно ожидать, что рост рынка, обусловленный только ростом цены однокомнатных квартир, будет в декабре скромнее, чем в предыдущие месяцы.
С географической точки зрения также будут лидировать по росту округа Москвы, в которых сосредоточена наиболее дешевая недвижимость и большой процент составляют однокомнатные квартиры. Это в первую очередь Новая Москва и прочее «московское Замкадье», а также Восточный, Северо-Восточный и Юго-Восточный округа. Относительно типов жилья можно сказать то же самое: будет ужесточаться крен в сторону наиболее демократичных сегментов советской постройки: девятиэтажки, четырнадцатиэтажки; скорее всего, снизится рост цен в сегменте современной панели, который имеет несколько более высокую стоимость, чем советские дома. В то же время в дорогих сегментах (современный монолит-кирпич и т.п.) рост будет балансировать на нуле: он уже по итогам ноября показывает только 1%, в декабре же, надо полагать, будет и того меньше.
В довершение к ипотечной политике банков большую роль играет внешнеполитический фактор. В конце ноября резко ухудшились из-за пограничного инцидента в Керченском проливе отношения России с Украиной. Покупатели рынка недвижимости, привыкшие к тому, что украинский фактор может вызывать неблагоприятные последствия для российской экономики, уже готовятся, что будут наблюдаться еще большие колебания валютных курсов и могут быть введены новые санкции. Тем более, колебания валютных курсов наблюдались и до керченского инцидента, так что публика, планирующая инвестировать средства в жилую недвижимость, уже готова к такому повороту событий. В ноябре люди забрали из госбанков несколько миллиардов долларов, опасаясь, что их валютные вклады будут в принудительном порядке конвертированы в рубли. Часть средств была вложена в недвижимость, в первую очередь в перечисленные выше бюджетные варианты жилья. Часть снятых средств вкладывается в недвижимость сейчас. Поэтому за счет роста на этой волне бюджетных вариантов вторичного жилья рынок точно не упадет, хотя, как уже было сказано, огромного роста ожидать не стоит из-за однобокости развития рынка – его сильного крена в сторону бюджетных сегментов. Такие ситуации уже бывали в Москве, но тогда рост был выраженнее из-за более высокой платежеспособности покупателей. Сейчас платежеспособность ограниченная, сколько бы президент и правительство ни уверяли россиян, что от введения санкций и падения курса рубля народ не обеднел. Рынок недвижимости является лакмусовой бумажкой для проверки правдивости этих слов, и мы видим, что все же обеднел: спрос уже почти полностью переместился в дешевые сегменты.
Учитывая все эти факторы, «бычий» тренд на рынке недвижимости Москвы действителен только в среднесрочном и краткосрочном (что даже более актуально) временном масштабе. В долгосрочном временном масштабе «бычий» тренд прогнозировать невозможно, и то, что в декабре цены будут расти, не является показателем того, что они будут расти и дальше. Вполне возможно, что разворот может произойти уже в ближайшие месяцы. Мешает формированию долгосрочного «бычьего» тренда в первую очередь отсутствие роста доходов населения. Ситуация в экономике, скорее всего, ухудшится из-за падения цен на нефть и ужесточения санкционного давления на Россию, поскольку американский Конгресс должен был рассмотреть в начале 2019 года законопроект о санкциях. С января будет повышен НДС. Соответственно, макроэкономическая ситуация не благоприятствует формированию «бычьего» тренда на рынке, однако перечисленные факторы не повлияют на рынок декабря: в декабре с очень высокой вероятностью текущий повышательный тренд сохранится.
Автор: Роман Мамчиц
Источник
Автор: rina